На аукционе мы с супругом приобрели жилье, которое предыдущий владелец заложил и перестал выплачивать ипотеку. Он также прекратил регулярные платежи за коммунальные услуги, накопив значительную задолженность. Как только нам были переданы права собственности, мы сменили лицевой счет на свое имя и начали регулярно погашать задолженность.

Как осуществить перенос задолженности с нашего баланса? Как убедить УК в произведении взыскания ее у предыдущего владельца?

То, что вы говорите, Валентина, абсолютно верно: вам не нужно платить за чужой долг по ЖКУ. Это обязанность Управляющей Компании — взыскать задолженность или, в случае неудачи, списать ее. Я бы порекомендовал вам обратиться в УК с заявлением о создании нового лицевого счета. Вероятно, этого будет достаточно. Я расскажу вам более подробно о процедуре.

Какие услуги включены в арендную плату за проживание?

Для того чтобы справиться с задолженностями, давайте установим, какие затраты имеет владелец жилья.

В первую очередь, необходимо вносить оплату за содержание жилого пространства: за оказываемые услуги, выполнение работ по управлению жилищным комплексом, обслуживание и актуальный ремонт общих объектов, а также за коммунальные ресурсы, которые требуются для поддержания общего имущества.

Кроме того, ему придется оплачивать все коммунальные услуги, которыми он пользуется, такие как холодная и горячая вода, электричество и отопление, газ, дрова для печного отопления, канализация и вывоз мусора, а также необходимые капитальные ремонты.

Собственник, купивший квартиру, не берет на себя ответственность за задолженности по коммунальным платежам, оставленные предыдущим владельцем.

Оплата коммунальных услуг от собственника требуется начиная с момента, когда у него было установлено право собственности на жилье. В вашем конкретном случае такое право возникло после того, как была зарегистрирована собственность на квартиру в Росреестре.

В соответствии с общепринятым положением, новый владелец квартиры не несет ответственности за долги предыдущего собственника, так как обязанность оплаты содержания жилого помещения и коммунальных услуг не передается вместе с квартирой.

Таким образом, ЖКУ-счет, который набрал задолженность ваш продавец, остается его собственной ответственностью. Управляющая компания не имеет права требовать у вас оплату данной задолженности и должна взыскивать ее с должника.

Информационное письмо от агентства «Т—Ж» о предложениях по аренде и продаже жилых помещений

Теперь вы берете на себя ответственность за погашение задолженности по капитальному ремонту.

Однако данная ситуация не связана с взносами на проведение капитального ремонта. В случае, если предыдущий владелец не вносил эти платежи, вам придется совершить их оплату.

Долг за капитальный ремонт, который не был исполнен предыдущим собственником, передается новому собственнику вместе с правом собственности на квартиру.

Если обратиться в суд и попытаться оспорить данную задолженность, суд встанет на сторону представителей коммунальных служб. Подобный случай произошел в Республике Башкортостан, где суд указал на отсутствие доказательств того, что предыдущий владелец исполнил свои обязанности по оплате капитального ремонта. В результате, новому собственнику придется погасить задолженность.

Когда новый владелец жилья обращается к управляющей компании с требованием о перерасчете платы за коммунальные услуги, включая долги предыдущего владельца, суд Калининграда вынес решение, обязывающее управляющую компанию произвести перерасчет и исключить задолженности, принадлежащие другому лицу.

Как решить проблему с неоплаченными платежами за коммунальные услуги?

Если предыдущий собственник изменяет ваш лицевой счет и включает в него задолженность, напишите заявление в управляющую компанию. В заявлении укажите, что требуете пересчета по финансово-лицевому счету, разделения или открытия нового лицевого счета. Подготовьте два экземпляра заявления, доставьте их лично и попросите сделать отметку о приеме и указать дату. Если у вас нет времени лично прийти, отправьте заявление заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Если управляющая компания не отвечает или отказывает, вы можете обратиться в суд.

В схожей ситуации арбитражный суд города Барнаула принял решение о необходимости открытия нового лицевого счета для квартиры, в случае наличия задолженности предыдущего собственника на ее лицевом счете. Новый лицевой счет должен содержать информацию о новом владельце и его коммунальных платежах. Кроме того, суд обязал управляющую компанию открыть указанный новый лицевой счет. Апелляционный суд подтвердил данное решение и оставил его в силе.

Почему бывший собственник отвечает по долгам за проданную квартиру

Почему бывший собственник отвечает по долгам за проданную квартиру?

Что необходимо предпринять в ситуации, когда предыдущую владелицу принуждают оплачивать за жилье, которое она отчуждала в 2017 году?

К нам в редакцию обратилась женщина, которая продала свою квартиру еще в 2017 году. Однако до сих пор она не избавилась от обязательств по выплате долгов, связанных с этой сделкой. Наша задача — разобраться в данной ситуации и предложить решение.

Кто за что должен платить?

Процесс продажи квартиры, так же как и любого другого объекта имущества (мобильного и недвижимого, например автомобиля или участка земли), приводит к утрате права собственности. Это означает, что предыдущий владелец больше не обладает этим имуществом, не может пользоваться им или распоряжаться им по своему усмотрению.

Но что делать в случае, если он не успел оплатить коммунальные услуги или не смог заплатить налоги до момента продажи своей квартиры? Ведь возможны различные ситуации: человек мог просто забыть об этом из-за долгого командировочного отсутствия, дорогостоящего лечения или потери работы. Иногда у владельца просто не хватает денег на оплату обязательных платежей, и он решает продать квартиру, чтобы избавиться от задолженностей. Однако, избавиться от них так легко не удастся.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответственность за содержание собственного имущества лежит на его владельце, если это не противоречит закону или договору. Поэтому приобретая квартиру, новый собственник не обязан оплачивать долги, оставленные предыдущим владельцем, если они не фиксированы в договоре купли-продажи. В данном случае, новый собственник имеет право обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности у бывшего владельца, если у последнего остались неоплаченные суммы за квартиру.

Совершенно иная ситуация наступает, когда новый владелец не оплачивает за жилье, а бывший владелец привлекается к ответственности.

Что делать, если долги копит новый хозяин квартиры, а платить вынуждают бывшего собственника?

Можно представить схему, которая отражает механизм защиты прав первоначального владельца.

1. Предъявление претензий к инстанциям и учреждениям, вымогающим финансовые средства (обычно это ЖКХ, банки и другие аналогичные организации).

Если от такого органа или организации поступает претензия со стороны бывшего собственника, требуется составить ответ, где будет отмечено, что указанные в ней требования не могут быть удовлетворены, так как квартира уже продана. Вместе с ответом обязательно приложить копию договора купли-продажи и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Чтобы подтвердить отсутствие долгов у бывшего собственника на момент продажи квартиры, следует приложить копии квитанций об оплате (возможно, в информационной системе соответствующего органа или организации был сбой или указаны ошибочные данные, что привело к требованию внести необходимые платежи).

Что делать, если претензия по квартире направлена не тому, кто ее ранее владел, и он об этом даже не в курсе?

Если вопрос не удалось решить в претензионном порядке, то орган, который требует платежей, обращается в суд с исковым заявлением. После этого суд выносит решение о взыскании задолженности и отправляет его должнику. Если вы хотите возразить против исполнения решения, у вас есть 10 дней с момента его получения, чтобы подать заявление об отмене решения в суде, который его вынес. Если вы не успели вовремя, вы можете обратиться позже, но вам потребуется приложить ходатайство о восстановлении срока подачи заявления. В ходатайстве важно указать причину, по которой вы не смогли подать заявление вовремя (например, вы не получили письмо от суда). Если суд признает эту причину обоснованной, он отменит решение.

Необходимо выполнить все указания, в противном случае издание приказа будет передано службе судебных приставов, которые в свою очередь приступят к исполнению решения суда. Это может включать списание средств с банковского счета, аукцион по продаже имущества должника и другие меры (детальную информацию о процессе взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги и о возможности приостановки принудительного взыскания можно найти в статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может возникнуть даже у надежного плательщика»).

Если бывший владелец квартиры узнал о задолженности только после списания денег со счета, и ему не поступали никакие претензии или судебные приказы об оплате, то он имеет право обратиться в полицию с заявлением для выяснения, кто и когда снял деньги. После проведения расследования можно будет обратиться в суд для возврата этих денежных средств.

Как бывшему собственнику обезопасить себя от такого нарушения прав?

Абсолютное обеспечение прав бывшего владельца от неправомерных действий в связи с возникновением требований об оплате является невозможным. Возможно, такие требования будут предъявлены, а может и не будут. Все зависит от профессионализма тех, кто выдвигает эти требования, скорости передачи информации из Росреестра в налоговую службу, органы ЖКХ и т.д.

Чтобы избежать возможных проблем, прежний владелец может попытаться сделать копию договора купли-продажи квартиры и выписку из ЕГРН, а затем обратиться в налоговую службу или органы ЖКХ. Тем не менее, по опыту, лучше делать такие обращения только при повторных нарушениях прав после продажи квартиры. В других случаях копия договора и выписка из ЕГРН могут быть просто не приняты, поскольку бывший владелец не обязан предоставлять их, и все правовые отношения, связанные с владением, использованием и распоряжением квартирой, прекращаются с момента ее продажи.

Обычно случается так, что Росреестр отправляет данные или новый владелец обращается в местные органы ЖКХ, чтобы сменить собственника квартиры в документах, связанных с оплатой коммунальных услуг. В этом случае ему необходимо предоставить копии паспорта, договора, выписки из ЕГРН и других необходимых документов (обычно перечень документов указывается на сайтах или информационных стендах органов ЖКХ). После этого платежные документы будут приходить на имя нового владельца. Таким образом, переоформление документов является обязанностью нового владельца, так как содержание собственности — его ответственность.

Если в жилом доме, где есть общество собственников жилья, бывший владелец желает выйти из него, он должен подать заявление об отсутствии членства. После этого официально признается, что он не является участником общества, и соответственно не обязан платить членские взносы. Новый владелец квартиры может подать заявление о вступлении в общество, и с этого момента ему необходимо будет уплачивать все необходимые взносы и оплачивать коммунальные услуги. Важно отметить, что собственник имеет право стать членом общества согласно статье 143 Жилищного кодекса РФ, но это не является обязательным. Общество собственников жилья создается для эффективного управления жилым домом, в этом заключается его особенность. Однако новый владелец квартиры может самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, не вступая в общество.

7 декабря 2020 года в дело № 88-19237/2020 было вынесено определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам и капремонту

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам и капремонту

Покупка недвижимости на рынке вторичного жилья требует особого внимания к возможным рискам. Предыдущие владельцы могут оставить задолженности по оплате коммунальных услуг и капитальному ремонту. Возникает вопрос, должен ли покупатель расплачиваться за долги по ЖКХ, накопившиеся до его приобретения, и что делать, если о задолженности стало известно после сделки. Эти и другие вопросы рассмотрены в нашей статье.

В данной публикации:

При передаче собственности возникают задолженности по капитальному ремонту и коммунальным услугам.

Какие риски несет с собой приобретение недвижимости, обремененной задолженностями?

Каким образом можно получить информацию о наличии задолженностей перед покупкой жилой недвижимости?

Если вы столкнулись с ситуацией, где вы обнаружили задолженность

Необходимо разобраться в ситуации, когда приобретена квартира с задолженностями

Долги за капремонт и ЖКХ при смене собственника

Продажа жилого помещения с неоплаченными коммунальными платежами не является противозаконной. Тем не менее, при совершении сделки задолженность не аннулируется, а делится между прежним и новым владельцами.

Задолженности по коммунальным услугам, таким как электричество, водоснабжение, газ, канализация и содержание дома, не могут быть переданы на нового владельца квартиры. Они обязаны быть оплачены исключительно тем лицом, которое пользовалось этими услугами.

Определены и закреплены средства на проведение капитального ремонта для каждого определенного объекта. Даже если предыдущий владелец накопил задолженность по этим средствам, новому владельцу придется ее оплатить.

Чем опасна покупка квартиры с долгами

Если приобрести жилище, в котором не были погашены платежи за коммунальные услуги или взносы на капитальный ремонт, придется решать ряд неприятностей:

Часто возникают ситуации, связанные с взаимодействием с управляющей компанией. Иногда УК пытаются возложить ответственность за задолженность по квартплате на нового собственника. Они могут угрожать отказом в переоформлении счета на нового владельца и даже начислять пени за задолженность по коммунальным платежам. Несмотря на то, что такие действия противоречат закону, собственнику придется прежде всего доказать свою правоту.

Если жильцы не оплачивают коммунальные платежи в течение нескольких месяцев, управляющая компания может подать иск в суд. Суд имеет право наложить арест на недвижимость до полного погашения долга. В этой ситуации переход права собственности не будет зарегистрирован Росреестром. Покупатель не только может лишиться своего времени, но и потерять значительные суммы денег, в том числе аванс или полную стоимость квартиры, если оплата была произведена непосредственно после подписания договора.

Как узнать о долгах до покупки квартиры

Запросить у продавца документы, подтверждающие отсутствие задолженности перед управляющей компанией и о капитальном ремонте. В случае, если владелец не может предоставить эти документы по каким-либо причинам, требуется

Сотрудничать с фирмой, занимающейся обслуживанием жилого помещения. В редких случаях это могут быть несколько компаний, например, с поставщиками электроэнергии и газа собственники имеют возможность заключать индивидуальные соглашения.

Возможноствовать созвониться с ответственным лицом по жилищному фонду. Обычно этот индивид обладает информацией о несоблюдении финансовых обязательств, касающихся ремонта здания, и может описать положение дел подробнее.

Совершить проверку данных о продавце через базу судебных приставов. Данная база является общедоступной, достаточно лишь ввести полное имя и дату рождения, и будут отображены сведения о задолженностях, которые следуют за данным лицом. Каждая задолженность сопровождается объяснительной записью, указывающей ее характер. Задолженности по коммунальным платежам будут отражены там, если управляющая компания обратится в суд против должника.

Необходимо основательно изучить договор на покупку и продажу. В нем могут быть указания о передаче обязательств по оплате коммунальных услуг и проведению капитального ремонта от прежнего владельца квартиры новому. Если этого не заметить, то придется платить за все расходы самостоятельно.

Если вам потребуется получить выписку или отчет из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), существуют удобные способы оформления этого документа. Онлайн-сервисы, вроде Контур.Панорама, предоставляют возможность получить отчет без лишних хлопот. Для заказа выписки вам необходимо обратиться в МФЦ или иметь активную учетную запись на портале Госуслуг.

Для обеспечения безопасности сделки необходимо осуществить проверку не только базы ФССП. Для ускорения сбора информации об объекте, продавце и покупателе риелтору будет полезен сервис Эксперт-проверка. Он предоставит отчет о сделке, основанный на данных из 10 официальных источников, а также предупредит о возможных рисках.

Что делать, если обнаружен долг

Если торговец искренне признался в своей задолженности или это стало известно в ходе проверки документов, можно внести изменения в договор купли-продажи, устанавливающие ответственность за оплату счетов.

Если продавец выражает готовность оплатить самостоятельно, есть возможность указать в контракте условие, согласно которому стороны откладывают завершение сделки, и владелец обязуется не предлагать квартиру другим лицам, пока задолженность не будет полностью погашена.

У вариантов здесь несколько: можно заключить сделку о предоставлении аванса и зафиксировать обязательство продавца погасить имеющуюся задолженность.

Когда вопрос задолженности передается на покупателя, необходимо иметь четкое указание о сумме долга перед приобретением недвижимости. В такой ситуации покупатель имеет право требовать скидку от предыдущего владельца. Важно отразить эту скидку в отдельном пункте договора, чтобы при возможном расторжении сделки доказать факт оплаты задолженности будет непросто, а также вернуть потраченные деньги.

Что делать, если купили квартиру с долгами

Когда новый владелец узнает о неоплаченных счетах только после переезда, необходимо немедленно отыскать должников. Нельзя откладывать этот вопрос: они могут изменить свои номера телефонов и избегать связи.

Если предыдущий владелец отказывается выполнять свои обязательства по оплате, необходимо действовать в соответствии с нижеприведенным планом:

Подойти к управляющей фирме с просьбой о создании нового лицевого счета на имя нового владельца помещения. Долги предыдущего владельца будут сохранены на старом счете и управляющая компания займется их рассмотрением в самостоятельном порядке.

Если вы не желаете обратиться в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или прокуратуру, чтобы подать жалобу.

Вопросы, связанные с задолженностями по капитальному ремонту, имеют свою сложность, однако здесь также существуют легальные способы снижения суммы задолженности. Если задолженность накапливалась в течение нескольких лет, можно применить к ней исковую давность, срок которой составляет три года. Таким образом, если задолженность накопилась за пять лет, вам придется оплатить только последние три года. Однако эту процедуру можно осуществить только через суд.

Иногда бывает так, что квартира покупается без задолженностей, но они возникают позже. Например, управляющая компания обнаруживает ошибки в расчетах. Эти вопросы обычно рассматриваются в суде. Обычно новому владельцу не приходится нести ответственность за эти долги, так как очевидно, что ошибки были допущены при проведении расчетов.

Перед тем, как приобрести жилье на вторичном рынке, стоит убедиться в подлинности не только документов, касающихся недвижимости, но и квитанций об оплате коммунальных услуг и капитального ремонта. Если появляются какие-либо сомнения относительно честности продавца, лучше отказаться от выбранного варианта и искать другие.

Новый сервис «Проверка эксперта» обнаружит невыплаченные коммунальные счета и задолженности по капитальному ремонту в городах Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область. Вам не потребуется оформлять запросы или собирать квитанции, чтобы подтвердить отсутствие долгов. Наш сервис автоматически соберет необходимую информацию о недвижимости и ее владельцах, а также подготовит подробный отчет о безопасности сделки. Это идеальное решение как для риелторов, так и для юристов.

Кто заплатит за коммуналку, а кто – нет

Кто заплатит за «коммуналку», а кто – нет

Кто из членов семьи, будь то владелец или предыдущий владелец квартиры, должен нести ответственность за задолженности по коммунальным услугам? Возможно ли принудить продавца квартиры, который не снялся с регистрации, или покупателя, который зарегистрировал договор после месяца подписания, заплатить эти долги? С какого момента дольщики обязаны платить за «коммуналку» и каким дополнительным платежам они могут избежать? Ответы на эти вопросы находятся в юриспруденции и мнении юристов.

В одном из недавних случаев Верховный суд отметил, что регистрация по месту жительства сама по себе не обязывает человека платить за коммунальные услуги. В этом конкретном деле «Дирекция эксплуатации зданий» требовала выплатить около 200 000 рублей задолженности за период с 2011 по 2015 годы как у собственника квартиры Леонида Покоева, так и у ее предыдущего владельца Юрия Войновича и его жены Светланы Ивановских. В 2011 году оба были прописаны в этой квартире, однако Войнович развелся со своей женой и продал жилье Покоеву. По неизвестным причинам бывшие супруги так и не оформили снятие с регистрационного учета. И хотя в 2012 году суд по инициативе покупателя признал, что у них нет оснований для регистрации, задолженности продолжили накапливаться.

По мнению Московского областного суда, все бывшие супруги должны платить задолженность за «коммуналку». Они оставались зарегистрированными в квартире, не уведомляли истца о своем отсутствии, и это было подтверждено апелляцией. Однако Верховный суд не согласился с таким решением, указывая, что наличие только одной регистрации недостаточно для удовлетворения иска. Он ссылается на статью 153 Жилищного кодекса, которая определяет круг лиц, обязанных платить за содержание квартиры. Сюда входят владельцы, наниматели, арендаторы, члены жилищных кооперативов, застройщики и покупатели квартир. Кроме того, ответственность за платежи несут члены семьи владельца квартиры, включая бывших супругов, если они сохраняют право использования жилого помещения (пункт 29 Пленума № 22 от 27 июня 2017 года). К тому же, апелляция не учла решение суда, которое определило, что у бывших супругов нет права на регистрацию, как указано в определении № 4-КГ18-35.

Люди, владеющие жильем, снимающие его по договору социального найма, арендаторы, члены жилищных кооперативов, участники долевого строительства и разработчики (в соответствии со статьей 53 Жилищного Кодекса).

Плата за аренду жилья взимается у собственников независимо от их официальной регистрации и места проживания. Они платят за себя и за своих членов семьи, включая бывших членов, если у них сохранено право на использование жилого помещения.

Все в ответе: собственники и члены семьи.

Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Виктор Спесивов подчеркивает, что Верховный Суд (ВС) напомнил о некоторых людях, которые несут ответственность за оплату ЖКУ. Он указывает на то, что если эти люди все еще жили в квартире, несмотря на судебное решение об их выселении, их нельзя было бы прямо обязать платить задолженности по коммунальным услугам. Вместо этого, владелец должен оплатить услуги самостоятельно и затем обратиться в суд для взыскания убытков с этих лиц.

По мнению апелляционного суда, возможно искупить убытки от тех, кто зарегистрирован в квартире, но не сообщил собственнику, что он там не проживает. Этот подход действительно применяется в судебной практике. Однако он используется, если невозможно достоверно установить, жил ли человек в квартире или нет — в основном это относится к арендаторам и нанимателям, как отмечает Спесивов. В данном случае суд установил, что бывшие супруги фактически не проживают в квартире. Кроме того, добросовестный собственник должен был быть в курсе, кто проживает на его квадратных метрах, подчеркивает Спесивов.

Коммунальные услуги необходимо оплачивать не только владельцу. Эту обязанность также несут другие члены семьи, включая бывших, которые сохраняют право на проживание в жилом помещении (согласно пункту 29 постановления Пленума Верховного Суда от 27 июня 2017 года № 22). Если владелец не оплачивает, рекомендуется подавать иск не только против него, но и против его семьи в солидарном порядке, чтобы увеличить вероятность получения хотя бы каких-то средств. Например, в деле № 2-949/2018 «Газпром межрегионгаз Уфа» были взысканы задолженность за газ и пени не только с владелицы жилья, но и с двух взрослых сыновей, которые были прописаны там.

Советы, предоставляемые истцам в таких делах Спесивовым, заключаются в том, чтобы достоверно подтвердить проживание ответчиков в квартире или наличие у них права на проживание в ней. А ответчики, напротив, должны объяснить, что они не проживали и не имели права проживать там.

Если лица, отвечающие, не смогут подтвердить свое проживание в другом месте, но смогут убедить суд, что у них не было обязанности оплатить коммунальные услуги, это, по меньшей мере, позволит им затянуть время. Владельцу квартиры придется лично оплатить все расходы, а затем подать новый иск против них.

является главным управляющим делами в компании «Фрейтак и Сыновья».

Советник компании Althaus Legal, Сусана Киракосян, напоминает, что если предыдущий владелец квартиры и его семья не снимаются с регистрационного учета, то можно обратиться в суд, чтобы заставить их это сделать. Чтобы избежать подобной ситуации, Киракосян рекомендует включить в договор купли-продажи условие, согласно которому продавец и другие проживающие в квартире лица должны выписаться из нее. Кроме того, следует предусмотреть ответственность за невыполнение данной обязанности, добавляет Киракосян.

Избежать излишних расходов для владельцев и дольщиков

Согласно решению судов в деле Николая Борщевича, покупатель жилья должен оплачивать коммунальные услуги с момента заключения договора купли-продажи или его регистрации. Николай Борщевич подписал соглашение о покупке жилья 11 апреля 2017 года, а его регистрация была завершена 4 мая 2017 года в ЕГРН. «Газпром Межрегионгаз Санкт-Петербург» подал иск о взыскании платежей, включая оплату за указанный месяц. Ленинградский районный суд Калининграда удовлетворил иск и решил, что Борщевич обязан платить с момента передачи имущества. Суд объяснил, что регистрация квартиры имеет значение только для заявительного характера.

Решение Калининградского облсуда было противоположным, поскольку они освободили Борщевича от оплаты спорного периода. Апелляция напомнила, что право собственности на недвижимость возникает только после государственной регистрации. Однако собственник не затягивал с регистрацией, чтобы не платить за коммунальные услуги, так как он предоставил необходимые документы всего через три дня после заключения договора купли-продажи. Подобные детали были отмечены в определении № 33 – 1836/2018.

С момента регистрации права собственности, собственники обязаны платить только за содержание квартиры. Однако, суд первой инстанции применил это правило и к дольщикам в новостройке, объясняет Юрий Нетреба, руководитель отдела по судебной защите МКА «Арбат». По его мнению, особое регулирование для дольщиков обусловлено тем, что они могут получить ключи по передаточному акту до подписания акта о вводе дома в эксплуатацию, что делает невозможным выдачу свидетельства о собственности. Одновременно, жильцы делают ремонт, пользуются отоплением, водой, лифтом, электроэнергией, продолжает Нетреба. Таким образом, они фактически являются владельцами квартиры и обязаны оплачивать ее содержание. Эти изменения были внесены в подпункт 6 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса в 2011 году.

В 2015 году возникло новое требование (подпункт 7) для застройщиков. В соответствии с ним, разработчику приходится оплачивать содержание всех помещений, которые были введены в эксплуатацию, но еще не переданы по акту. Например, в случае с делом № А32-23585/2017 суды обязали компанию «Росмонтаж» выплатить «Кубаньжилуправлению» сумму за коммунальные услуги, касающиеся квартир, которые она не успела продать. Однако, не все застройщики согласны нести такую ответственность за содержание помещений. В стремлении сократить расходы, некоторые из них предлагают клиентам оплатить коммунальные услуги за еще не полученную квартиру.

Компания может запросить у владельца подписание документа, в котором указано обязательство оплатить коммунальные услуги перед получением ключей. Часто такое предложение сопровождается угрозами. Необходимо быть осторожным в отношении этого и лучше не выплачивать сумму. Впрочем, следует учесть, что застройщик может препятствовать сдаче квартиры после этого.

Юридический специалист Сергей Сергеев, работающий в Московской Консалтинговой Ассоциации «Арбат»,

Подлинные имена и фамилии участников событий были заменены на другие.

не нуждается в представлении. Ее имя стало символом смелости, таланта и стойкости. Евгения осуществляет мечту каждого человека – делает невозможное возможным. Ее творчество отличается уникальностью и оригинальностью. Евгения Ефименко – это яркая звезда, которая продолжает светить и вдохновлять своим примером.

Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами

Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами

Иногда случается так, что после приобретения квартиры новый владелец обнаруживает наличие неоплаченных коммунальных платежей, оставленных предыдущим собственником. Возникает вопрос, несет ли новый хозяин ответственность за данную задолженность и как можно избежать подобной ситуации?

Если у покупателя квартиры после совершения сделки возникли задолженности по оплате коммунальных услуг, то по закону он не обязан их оплачивать. Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия», объясняет, что задолженность связана не с самой квартирой, а с ее предыдущим владельцем, и в общем случае новый владелец не несет ответственности за долги предыдущего. Поэтому требование взыскания задолженности с нового владельца по коммунальным платежам является незаконным.

Законопроект, представленный в законодательном органе

Ассоциация «ЖКХ и городская среда» предложила новое решение — перекладывать коммунальные долги бывших владельцев квартир на новых собственников. В настоящее время покупатели жилья не обязаны беспокоиться о долгах предыдущих владельцев по ЖКУ и не несут ответственности за них. Однако после изменения собственника управляющие компании часто сталкиваются с трудностями в поиске бывшего владельца, чтобы взыскать долги с него. Это приводит к увеличению общей задолженности за ЖКУ в стране.

взносы, предназначенные для финансирования работ по капитальному ремонту

Игорь Шурпик, адвокат и председатель Московской коллегии адвокатов «Шурпик и Партнеры», подчеркнул, что исключение составляют долги по взносам на капремонт. В таком случае новый владелец должен будет погасить задолженность за предыдущего владельца. Согласно статье 173 Жилищного кодекса РФ, срок для оплаты задолженности по взносам на капитальный ремонт составляет пять месяцев с момента получения уведомления от органа государственного жилищного надзора. Кроме того, каждый день будет начисляться пеня на сумму задолженности.

Задолженность по наследству

Если у вас возникла необходимость оформить наследство по жилой недвижимости, то стоит помнить о том, что вам придется расплатиться с коммунальными задолженностями умершего собственника. Согласно статье 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, новый владелец наследует не только саму квартиру, но и обязанность оплаты непогашенных коммунальных платежей. Эта ответственность возникает сразу после принятия наследства, поэтому рекомендуется немедленно обратиться в управляющую компанию и уведомить их о смерти предыдущего владельца. Здесь вы сможете получить информацию о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам и предоставить необходимые данные для получения квитанций на оплату.

В реальной жизни происходит так

Юлия Дымова, заместитель руководителя офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, отмечает, что при соблюдении законодательных норм, исключая случаи капитального ремонта, риски для покупателя отсутствуют. Однако, когда дело касается правоприменения, ситуация становится менее оптимистичной. Например, если у вас есть задолженность по оплате электричества перед Мосэнергосбытом из-за прямого договора с поставщиком ресурсов, существует риск того, что вам могут отключить свет. Если предыдущий владелец имеет задолженность перед ГБУ «Жилищник» (платежи за которое вносятся через МФЦ), новый собственник может перевести лицевой счет на себя и изменить его номер, чтобы избежать проблем с прежней задолженностью.

Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ

Если у нового владельца обнаружатся задолженности за коммунальные услуги, он может обратиться в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет или открыть новый счет на свое имя. Для этого необходимо предоставить выписку из ЕГРН, которая подтверждает дату приобретения права собственности. Если номер лицевого счета будет изменен, все долги фактически перейдут на предыдущего владельца, и управляющая компания будет обязана взыскать эти долги. Если на заявление не будет получен ответ, можно подать жалобу на действия управляющей компании в орган исполнительной власти, отвечающий за жилищно-коммунальное хозяйство, или обратиться в суд с заявлением о защите прав потребителя и требовать от управляющей компании открыть новый лицевой счет, как посоветовал Игорь Шурпик. При этом новый владелец квартиры не может требовать от предыдущего владельца погасить долг. Это право принадлежит управляющей компании, перед которой возникла задолженность у предыдущего владельца.

В реальной жизни происходит так

Григорий Скрипилев, руководитель отдела юридических услуг в компании «Интерцессия», отмечает, что в практике часто возникают ситуации, когда нечестные управляющие компании звонят и отправляют письма новому владельцу квартиры, требуя оплатить долги предыдущего собственника, не имея при этом законного основания для таких требований. Из-за незнания норм жилищного законодательства, некоторые новые владельцы добровольно выплачивают задолженности по коммунальным услугам. Однако, новый владелец имеет право через суд потребовать возмещения убытков от предыдущего собственника, если он оплатил его коммунальные долги и взносы на капитальный ремонт. Тем не менее, даже в случае положительного решения суда, получение реальных денег зачастую становится проблематичным.

Долги обнаружены на этапе заключения сделки

Иногда возникают ситуации, когда клиент, желающий приобрести квартиру, обнаруживает наличие коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В таком случае у будущего владельца есть два варианта. Первое — потребовать погашения задолженности, что в большинстве случаев успешно решается. Второй вариант — просить снизить стоимость сделки на сумму долга, — сообщила Юлия Дымова. Однако существуют типы сделок, при которых невозможно реализовать объект с долгами. Например, это относится к сделкам с одобрением опеки, если владельцами квартиры являются несовершеннолетние дети. «При получении разрешения от органов опеки, необходимо предоставить справку об отсутствии долгов. Кроме того, некоторые банки, предоставляющие ипотечные сделки, также требуют справку об отсутствии задолженности», — добавил эксперт. Просьба о снижении стоимости сделки на сумму задолженности по ЖКУ — это реальное и распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по покупке квартиры составляет 10 миллионов рублей. При этом у продавца имеется задолженность по коммунальным услугам в размере 200 тысяч рублей. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 миллиона рублей и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все задолженности продавца по коммунальным услугам», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».