Реализация активов должника в соответствии со статьей 87.
Анализ предпочтений и опасностей разрешения споров арбитражными и общими судами. Рассмотрение случаев, связанных с действиями, указанными в статье 87.
Рассмотрение споров в суде общей юрисдикции:
Если стоимость имущества должника не превышает 30 000 рублей и нет споров об этом, то должник имеет право самостоятельно реализовать это имущество. В случае принудительной реализации имущества должника, она осуществляется специализированными организациями, которые привлекаются в соответствии с установленным Правительством Российской Федерации порядком. После получения имущества должника по акту приема-передачи, специализированная организация обязана размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования в течение десяти дней, а также в печатных средствах массовой информации, если имущество реализуется на торгах.
Внесены изменения в текст в соответствии с пунктом 1 статьи 34 Федерального закона от 12.03.2014 года N 34-ФЗ.
Государственные органы или организации, в зависимости от своей компетенции, получают перемещенное или конфискованное имущество в результате судебного акта и передают его в государственную собственность в соответствии с регламентацией, установленной Правительством Российской Федерации, если иные условия не определены международным соглашением.
Внесены изменения в текст в соответствии с поправками, внесенными в Федеральный закон от 05.12.2017 года N 382-ФЗ.
Для обеспечения удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, возможна реализация различных видов имущества должника. Это включает недвижимое имущество, ценные бумаги (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов и инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественные права, заложенное имущество, предметы с исторической или художественной ценностью, а также вещи, стоимость которых превышает пятьсот тысяч рублей. Для осуществления данной процедуры используется метод открытых торгов в форме аукциона. Он позволяет найти покупателя, готового заплатить наибольшую сумму за предлагаемое имущество. В результате этой процедуры взыскатель получает необходимые средства для погашения своих требований, а должник освобождается от обремененного имущества.
Применение долговых обязательств осуществляется путем проведения торгов в ситуациях, установленных статьей 76 данного Федерального акта.
Судебный пристав-исполнитель выдвигает условия для погашения требований по реализации инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов со стороны управляющей компании.
Судебный исполнитель-пристав в течение 10-20 дней после вынесения решения оценивает имущество должника и принимает решение о передаче его на продажу.
Текст был изменен в соответствии с пунктом 6, внесенным в Федеральный закон от 28.12.2013 г. № 441-ФЗ.
7. Судебный исполнитель обязан передать специализированной организации имущество должника в течение десяти дней после принятия постановления о передаче имущества должника на реализацию. Специализированная организация обязана принять это имущество от судебного исполнителя и осуществить его реализацию. Передача имущества должника для реализации производится через акт приема-передачи между судебным исполнителем и специализированной организацией.
Содержание данного текста было изменено в соответствии с пунктом 7, внесенным в Федеральный закон от 28.12.2013 года № 441-ФЗ.
Специализированная компания обязана продавать имущество покупателям по цене, которая не может быть ниже стоимости этого имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением тех случаев, которые предусмотрены Федеральным законом.
Оценка стоимости дебиторской задолженности, установленная судебным приставом-исполнителем, не может быть ниже фактической стоимости этой задолженности, за исключением случаев, когда дебитор перечисляет деньги на депозитный счет службы судебных приставов в соответствии со статьей 76 Федерального закона. Стоимость дебиторской задолженности снижается пропорционально сумме основного долга дебитора перед должником по отношению к сумме, перечисленной дебитором.
В соответствии с последней редакцией Федерального закона от 30.12.2020 года, номер 495-ФЗ, были внесены изменения в текст.
В случае, если имущество должника, за исключением того, которое было передано для продажи на аукционе, не будет продано в течение месяца с момента передачи для реализации, судебный пристав-исполнитель будет выносить решение о снижении цены на 15 процентов.
Когда проходит месяц после снижения цены и имущество должника не было продано, судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить это имущество себе. Если есть несколько взыскателей одной очереди, то судебный пристав-исполнитель направляет предложения взыскателям в соответствии с порядком поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов.
Взыскатель имеет право получить нереализованное имущество должника по цене, которая ниже его оценочной стоимости в постановлении судебного пристава-исполнителя на 25 процентов. Если эта цена превышает сумму, которую должно быть выплачено взыскателю по исполнительному документу, тогда взыскатель может оставить нереализованное имущество себе, при условии, что он одновременно перечислит соответствующую разницу на депозитный счет службы судебных приставов. В течение пяти дней после получения такого предложения, взыскатель обязан в письменной форме уведомить судебного пристава-исполнителя о своем решении оставить нереализованное имущество себе.
В соответствии с последней редакцией Федерального закона от 30.12.2020 года, номер 495-ФЗ, были внесены изменения в текст.
Если взыскатель откажется от имущества должника или не предоставит уведомление о решении оставить нереализованное имущество за собой, то это имущество будет предложено другим взыскателям. В случае отсутствия таких взыскателей (и их решения оставить нереализованное имущество за собой), оно будет возвращено должнику.
Приказ о передаче невостребованного имущества должника кредитору выносится судебным приставом-исполнителем и подтверждается начальником судебного пристава или его заместителем. Передача имущества должника кредитору судебным приставом-исполнителем оформляется актом приема-передачи.
Как только постановления, которые были упомянуты в данной статье, будут приняты, их копии должны быть отправлены сторонам, участвующим в исполнительном производстве, в течение одного дня с момента вынесения постановлений.
Как купить арестованное имущество
Как купить арестованное имущество?
Среди задержанных и изъятых предметов можно найти всевозможные вещи: от одежды и мобильных телефонов до земельных участков и акций. При этом цены часто значительно ниже, чем на рынке. Приобрести такое имущество оказалось не так просто, как может показаться. Редакция «Право.ру» провела собственное расследование и потратила на это не один месяц. Оказалось, что владельцы должники, у которых хранится это имущество, не особо заинтересованы в его продаже. Кроме того, информация о таком имуществе автоматически загружается на сайт, но часто оказывается неполной или устаревшей.
Теория
Выбор возможен между имуществом, которое было арестовано, брошенным без владельца, изъятое правоохранительными органами, конфискованным имуществом, материальными доказательствами, задержанным товаром и вещами с другим законным статусом — практически нет разницы в их приобретении.
Внимание следует обратить на различные этапы процесса реализации: на стадию реализации, переоценки и переработки. Статус «на реализации» указывает на то, что имущество доступно для приобретения. Однако статус «переоценка» свидетельствует о том, что имущество было арестовано и не было продано в течение месяца или после первых торгов, и пристав еще не уменьшил цену на 15%. После вынесения соответствующего постановления приставом, публикуется новое информационное сообщение, содержащее информацию о сниженной стоимости и статусе «на реализации». А вот статус «на переработке» присваивается вещам, фактически непригодным для использования по назначению — они продаются как остатки в хорошем состоянии.
Для того чтобы узнать информацию о состоянии, комплектации и других характеристиках, необходимо связаться с продавцом, контактные данные которого должны быть указаны в заявке. Если контактов нет, но указано название компании-продавца, можно найти способы связи на их официальном сайте или на сайте территориального органа Росимущества в разделе «Продажа арестованного, конфискованного и иного имущества». Там предусмотрен подраздел, где можно получить дополнительную информацию о компаниях, занимающихся реализацией арестованного имущества. Однако, если продавец отказывается провести осмотр и предоставить фото, за это не предусмотрена никакая ответственность.
Многократно случается, что вещи пребывают на пристанище у злостного неплательщика, взыскателя или другого субъекта, а агент по реализации лишь готовит их к продаже. В таком случае, вероятно, вам никто не предъявит ничего до момента совершения приобретения.
Ресурсы Росимущества (подотчетные организации) содержат информацию о конфискованном имуществе, которая автоматически загружается на своем сайте из базы данных. Детальные сведения о конфискации не публикуются.
При посещении веб-ресурса Росимущества заметно, что в левой части страницы имеются расположенные вкладки с названиями «Информация о публикациях», «Дополнительная информация» и «Фото». К сожалению, при клике на них наблюдается невозможность их открытия. В чем может заключаться причина такого поведения?
Для имущества, принадлежащего государству, предусмотрены вкладки «Дополнительная информация» и «Фото». Однако, в случае продажи арестованного имущества, заполнение данных вкладок не требуется.
Когда вы выбираете вкладку «Детали публикаций», соответствующий блок отображается внизу справа. Если блок не появляется, попробуйте уменьшить масштаб страницы в вашем браузере до значения, меньшего 100%.
Почему на сайте Росимущества стоимость указана в российских рублях, а на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов – та же сумма, но в американских долларах?
В ответе пресс-службы Росимущества указывается, что главным источником информации о продаваемом имуществе является официальный веб-сайт РФ, где публикуется информация о проведении аукционов. На данный момент на сайте Росимущества указывается только стоимость в российских рублях, однако в будущем планируется добавить возможность указывать и другие валюты, в которых имущество будет передано для продажи.
Чтобы приобрести товар без участия в торгах, необходимо направить заявку реализатору. Информация о месте и времени приема заявок должна быть опубликована на сайте реализатора. Договор купли-продажи будет заключен с тем, кто первым подал заявку.
Для успешной участии в торгах необходимо подать заявку, приложив необходимые документы, и внести определенную сумму в качестве задатка. В информационных сообщениях о торгах указаны условия для участия, размер задатка, срок подачи заявок, а также время и место проведения торгов. Победителем считается тот, кто предложил наибольшую цену.
Однако, после завершения реализации, имущество либо документы на него возвращаются уполномоченному судебному приставу. В следующем этапе пристав предлагает взыскателю оставить у себя это имущество, либо возвращает его должнику.
Практика
Мы решили приобрести что-то недорогое на комиссионных началах через «Право.ru». Однако выяснилось, что Центральный аппарат Росимущества, а также ТУ Росимущества в Москве и Московской области не продают ничего дешевле 37 477 рублей без проведения торгов. Мы решили обратиться к региональным продавцам. Однако, у некоторых товаров не указывался реализатор, поэтому их приобрести было невозможно. Когда мы звонили другим продавцам, никто не отвечал на звонки или отвечал, что номер некорректный. При обращении к ним с вопросами о характеристиках и состоянии товара, они сообщали, что информация о публикации уже устарела, а сайт Росимущества не содержал информации о комиссионных продажах за последние два года. Поэтому мы решили не тратить время на звонки и сразу отправлять заявки о покупке арестованного имущества по электронной почте, не обращая внимания на его состояние и характеристики.
Исходно мы действовали в качестве частного лица, подавая заявки, которые были написаны свободной форме и содержали просьбу о продаже указанного имущества. Однако, из восьми поданных заявок, мы получили всего лишь два ответа. ООО «СК Алсер Строй» сообщило нам, что приставы забрали электрический чайник, который нас заинтересовал, в то время как ИП Богданов по телефону рассказал, что он еще не получил мобильный устройство от пристава.
Сообщество «Право.ru» приняло решение отправлять заявки на подписание главного редактора. Мы отправили пять заявок и получили три ответа. По устной информации от МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях, тенниска, которую мы хотели приобрести, находится у должника в Рязанской области, и нам нужно было явиться лично, чтобы забрать ее. Кроме того, мы должны были заключить договор на приобретение тенниски лично в городе Орел. Однако позже мы получили официальный письменный ответ, что тенниска была возвращена МОСП по ОИП УФССП по Орловской области в июле этого года, поскольку истек срок ее реализации. Представитель ООО «СК Алсер Строй» также уведомил нас по электронной почте о возврате сотового телефона марки «БИЛАЙН» приставам в апреле из-за его нереализации, хотя на сайте Росимущества он все еще имел статус «на реализации». Только ИП Богданов прислал нам положительный ответ — на этот раз мобильного телефона у приставов уже не было. Продавец запросил данные покупателя, затем направил проект договора купли-продажи. Мы подписали его, оплатили через банк 1000 рублей за арестованный телефон «Самсунг GT-C3222» черного цвета с потертостями на корпусе и отправили скан договора и квитанцию об оплате по электронной почте. Через три дня телефон был у нас. Мы заплатили еще 528 рублей за его доставку из Владимира. Вместе с телефоном в конверте лежал подписанный реализатором договор купли-продажи, поручение на реализацию и документы от судебных приставов. В ответ мы отправили «Почтой России» подписанный покупателем договор купли-продажи и акт приема-передачи. Купленный нами смартфон не был в комплекте с зарядным устройством, но главное, он оказался работоспособным. Мы заплатили за него 1528 рублей, хотя можно было купить такой же за 500 рублей в ломбардах и «с рук». Кстати, даже после нескольких дней после покупки статус этого телефона по-прежнему был «на реализации».
Известны примеры, размещенные на сайте Росимущества, где отсутствует информация о продавце и его контактных данных, а также отсутствует описание товара.
Как безопасно купить недвижимость с торгов
Как безопасно купить недвижимость с торгов
Приемлемо подобрать подходящий лот на аукционе, чтобы получить доход в размере 500 000 ₽ при перепродаже купленной квартиры.
Инвестиционные компании, частные инвесторы или обычные граждане, имеющие лишние средства, приобретают недвижимость на торгах. Все это совершается подвергаясь определенным рискам.
В течение семи лет я занимаюсь юридической деятельностью в сфере недвижимости. Моя работа заключается в защите интересов как покупателей, так и продавцов. Каждый год я осуществляю проверку 1500 квартир, которые предлагаются на торги, и только 500 из них признаю достойными для приобретения. Бывают случаи, когда количество правовых обременений достигает 30. Многие покупатели избегают таких вариантов, однако это именно на них можно хорошо заработать при последующей перепродаже.
Исходя из личного опыта, при правильной оценке рисков и удачном выборе жилой площади возможно легко реализовать свою квартиру. Прибыль, как правило, составляет не менее 500 000 ₽, поскольку стоимость недвижимости всегда растет, за исключением кратковременных периодов бездействия. В случае с ликвидным объектом возможно заработать указанную сумму всего лишь за несколько дней.
Возможно, вам не придется лично заниматься продажей и поиском клиентов, так как теперь это вполне возможно делегировать агентству недвижимости. Они возьмут комиссию в размере 3% от общей стоимости сделки.
Однажды Тинькофф Журнал разделся о том, как приобрести недвижимость на аукционе. Сегодня я хотел бы поделиться о возможных опасностях, с которыми сталкиваются треть из моих клиентов, и рассказать о способах проверки этих рисков.
Информационные письма Жилищной Торговой площадки о доступных квартирах и домах.
Что за торги и какую недвижимость там можно купить
Чаще всего на торги выставляют недвижимость в случае, если у человека:
Существует распространенное мнение о том, что на аукционах можно приобрести только непопулярное жилье или коммерческую недвижимость. Однако это не совсем верно. Люди могут брать деньги в займы, оставляя в залог студии и небольшие квартиры, а ипотечные кредиты предоставляются на одно- и двухкомнатные апартаменты. В случае, если заемщики не в состоянии выплачивать свои обязательства, вся эта недвижимость попадает на аукцион, где ее может приобрести любой желающий.
Торги организуются на электронных площадках для торговли, таких как РАД или «Руторги». Процесс проведения торгов является открытым, участник видит, с кем он соревнуется за возможность приобрести недвижимость и имеет возможность наблюдать за всеми ставками.
Чем может обернуться неудачная покупка
Исходя из моего опыта, я смогу отметить, что одну из трех сделок на торгах оспаривают в судебном порядке. Временами это делает должник, у которого не остается других вариантов: таким образом они растягивают время, чтобы остаться в квартире подольше.
В большинстве ситуаций, в долгосрочной перспективе, такой спор не причиняет вреда новому владельцу. Он получает полное право собственности на квартиру. В результате этого, предыдущий владелец и его семья лишаются возможности пользоваться этим жильем.
Впрочем, судебное разбирательство может серьезно потрясти эмоциональное состояние нового владельца, следовательно, рекомендуется предварительно оценить возможные риски перед совершением сделки. Далее я расскажу о наиболее распространенных из них.
Такие судебные разбирательства, как правило, длительны около года. В данном случае иск был подан в ноябре 2021 года, а судебное решение было вынесено в августе 2022 года. Эта информация взята с официального сайта mos-gorsud.ru.
Должник погасил ипотеку до того, как квартиру продали на торгах
Существует опасность в следующем сценарии: квартира находится уже на аукционе, и в то время как должник идет в банк для погашения ипотеки, которая обременяет квартиру, банк получает оплату и предоставляет заемщику справку о погашении ипотеки. Затем заемщик предъявляет эту справку в Росреестре. Однако, хотя должник оплатил ипотеку, банк не обязан снять квартиру с аукциона. И в то же время, сам должник также может забыть о необходимости выполнить эту процедуру.
Один из вариантов заключается в обращении к исполнительному судебному приставу с заявлением о завершении процедуры исполнительного производства. После принятия решения судебным приставом, однако, организатор торгов не был немедленно уведомлен, и квартира была продана на аукционе. Я заметил, что около 10% покупателей сталкиваются с подобными ситуациями в моей практике.
В конечном итоге покупатель успешно выигрывает аукцион, заключает сделку и представляет необходимую документацию в Росреестр. Орган регистрации официально переоформляет права собственности на нового владельца, поскольку на квартире уже не имеются никакие обременения. Предыдущий владелец обнаруживает изменение собственника и обращается к приставам, чтобы решить этот вопрос. Затем он обращается в суд с иском, утверждая, что проведенные торги являются недействительными и требует их отмены.
Он получит поддержку суда, поскольку успел погасить свою задолженность до заключения договора купли-продажи с новым покупателем на аукционе. В результате, покупатель не получит квартиру, а ему придется возвращать деньги через судебный процесс.
Мои личные опыты судебной практики станут иллюстрацией для данной темы. В целях сохранения коммерческой тайны и соглашений с клиентами, я не могу разглашать все подробности судебных дел. Однако предоставленная информация будет достаточной для осознания последствий для покупателя на аукционах в отношении каждого риска.
В Московской области один клиент не выполнил полную сумму кредита, который он взял, используя свою квартиру в качестве залога. В результате банк получил решение суда, разрешающее продать эту квартиру на аукционе. Несколько дней перед аукционом клиент нашел необходимую сумму денег, чтобы погасить задолженность, и обратился в банк. Банк принял платеж и выдал клиенту справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Ни клиент, ни банк не уведомили организатора аукциона о том, что кредит был полностью погашен.
После проведения аукциона, бывший должник обратился в суд, требуя признать его результаты недействительными. Судисткая инстанция удовлетворила его требования, поскольку на момент начала торгов долг был погашен, а значит, не было юридической основы для реализации имущества. Квартира была возвращена предыдущему владельцу, а покупатель подал иск против организатора аукциона, с целью получить компенсацию за уплаченные деньги за квартиру. Рассмотрение дела длилось почти год. В итоге, суд постановил взыскать сумму с организатора аукциона в пользу покупателя.
Вопрос о возмещении денежных средств, уплаченных покупателем за квартиру, имеет единую судебную практику. Однако, процесс их получения может быть сложным и затянуться на долгие годы, особенно если организатором торгов выступает физическое лицо, а не юридическая организация.
Покупатель, принимая участие в торгах, должен будет учесть не только стоимость приобретаемой квартиры, но и комиссию, которую взимает электронная торговая площадка, в среднем составляющую 200 000 ₽. Кроме того, ему придется оплатить госпошлину за регистрацию сделки. Однако, эти финансовые средства также можно будет вернуть через суд. Но стоит учесть, что восстановление результата обычно занимает около года.
Арест и конфискация: как купить недвижимость с большим дисконтом
Арест и конфискация: как купить недвижимость с большим дисконтом
Приобретение имущества, находящегося в залоге у банков, может стать выгодным бизнесом. Однако еще больше выигрыша получат покупатели конфискованной и арестованной недвижимости. Юристы из офиса «Таганское» департамента вторичного рынка недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Иван Лабека рассказывают, что практика приобретения таких квартир, домов и земли стала популярной недавно. Вместе с экспертами мы пытаемся разобраться в различиях между конфискованной и арестованной недвижимостью, а также обсуждаем преимущества и опасности, которые могут подстерегать потенциальных покупателей.
Определения «конфискованный» и «арестованный» не являются взаимозаменяемыми. Термин «конфискация» относится к сфере уголовного права. Конфискация представляет собой безвозмездное изъятие имущества у владельца по решению суда в случаях, предусмотренных законом, в качестве дополнительного наказания за совершение преступления. Все средства, полученные от продажи конфискованного имущества, поступают в казну государства. Это объясняет Светлана Краснова, руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость». Обычно конфискация имущества предшествует аресту, который заблаговременно устанавливается органами следствия. Цель ареста — обеспечить возможность последующей конфискации. «Арест означает запрет собственнику или владельцу определенного имущества распоряжаться этим имуществом. Излишки средств, полученных от продажи арестованного имущества, после погашения долга по исполнительному производству возвращаются должнику» — объясняет эксперт. «Недвижимое имущество, принадлежащее должникам, является часто используемым объектом для взыскания в исполнительном производстве. До проведения торгов по реализации недвижимости должник вправе в любой момент погасить задолженность. В таком случае арест с имущества снимается, и имущество возвращается должнику» — рассказывает Наталья Молчанова, и. о. начальника отдела по взаимодействию со средствами массовой информации ФССП России.
Имущество, которое было изъято и конфисковано, передается Росимуществу, чтобы превратить его в государственную собственность и продать в дальнейшем. Только за прошедший 2018 год в Росимущество было передано около 15 тысяч объектов недвижимости, сообщили представители ведомства. Сюда входят квартиры, жилые дома, земельные участки, гаражи, здания, нежилые помещения, недостроенные объекты или доли в них. Самое главное преимущество покупки арестованной и конфискованной недвижимости — это финансовая выгода. Руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm, Денис Фролов, утверждает, что такие квартиры, дома и участки продаются намного дешевле рыночной цены. По его оценкам, средняя цена такого имущества на 30% ниже среднерыночной стоимости. Это скидка значительно больше, чем в случае с залоговой недвижимостью, подтверждает член совета при председателе Совета Федерации ФС РФ по взаимодействию с институтами гражданского общества, Евгений Корчаго. «В общем, по конфискованному имуществу скидка иногда достигает 80%. Но если вы хотите приобрести такое имущество, важно понимать, что вы рискуете. Это не должно быть вашим основным жильем», советует он. «Этими вещами должны заниматься либо профессиональные участники рынка, либо люди, которые могут позволить себе рискнуть дополнительными деньгами».
Имущество, которое было арестовано, подлежит выставлению на электронные торги в соответствии с постановлением судебного пристава и продается в соответствии с общими правилами проведения торгов. Продажа конфискованного имущества осуществляется путем проведения аукциона на электронных площадках. Росимущество выступает заказчиком торгов и продавцом конфискованных объектов. Что касается порядка реализации таких объектов, то здесь нет серьезных отличий от продажи недвижимости, подтверждает Светлана Краснова. Конфискованную недвижимость могут продавать различные организации, прежде всего Росимущество. Электронные торговые площадки также могут получить у государства лицензию на реализацию и заниматься продажей изъятых объектов, размещая информацию о торгах на своих сайтах, рассказывает эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. Всю информацию о проводимых торгах публикуют территориальные органы Росимущества на официальных сайтах torgi.gov.ru и fssprus.ru, а также в местных печатных изданиях. Продажей подобной недвижимости занимается Росимущество на основании документов, полученных от судебного пристава-исполнителя, уточнили в пресс-службе ведомства.
Для того чтобы участвовать в онлайн-аукционах, необходимо иметь усиленную квалифицированную подпись и внести обеспечительный залог, поясняет Иван Лабека. «Залог включается в стоимость приобретаемого объекта в случае выигрыша на аукционе или возвращается участнику, если кто-то другой победил на торгах. В случае, если покупатель выиграл торги, но не оплатил стоимость объекта и отказался от заключения договора покупки, залог не возвращается», — добавляет он. В соответствии с требованиями статьи 85 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», для определения стоимости лота задействуется независимый оценщик-специалист. При этом на повторных торгах начальная цена может быть снижена на 15% постановлением судебного пристава-исполнителя. Если продажа не состоится вновь, истцу будет предложено оставить имущество себе, подчеркнули в пресс-службе ФССП.
Просмотр недвижимости перед проведением торгов невозможен. Только документы и письменное описание могут быть изучены, что означает риск покупки «кота в мешке», предупреждает Денис Фролов из BMS Law Firm. Такие квартиры и дома часто продаются в плохом состоянии и с задолженностями по коммунальным услугам. Им может быть отключено энергоснабжение, газоснабжение и другие важные коммуникации. «Кроме того, на жилье часто налагается обременение в виде ареста, накладываемое кредитором или судебными приставами. Его снятие потребует от нового владельца много времени и усилий», — рассказывает Иван Лабека. Следует также учитывать возможные проблемы с предыдущими владельцами. Должник, не согласный с решением суда, может найти способ нанести ущерб новому покупателю. Например, возникают проблемы со снятием семьи должника, время от времени, комментирует юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов. «Вероятнее всего, придется выселять через суд, и процесс может затянуться. Но спрос на такую недвижимость все равно существует, поскольку выгода может быть значительной», — добавляет Денис Фролов. Основной риск при покупке конфискованной и арестованной недвижимости на аукционах — возможность их признания недействительными, считает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. По ее словам, перечень оснований для аннулирования торгов из статьи 449 Гражданского кодекса РФ не является исчерпывающим. Например, туда также можно отнести размещение информации о проведении торгов в неподходящем периодическом издании или нарушение сроков публикации и полноты информации.
Если суд установит, что нарушения, совершенные организаторами, оказали влияние на результаты торгов, то они будут признаны существенными. Особое внимание следует уделить процедуре проведения торгов, помимо обычной проверки документов при покупке недвижимости, поясняет Маргарита Захарова. Покупатели, видя два одинаковых помещения на рынке, обычно выбирают недвижимость с безупречной репутацией, так как они не желают разбираться в сложных схемах покупки, утверждает Дени Мурдалов из компании «А2». Предпочтение отдается имуществу с большим спросом. Рынок самостоятельно формирует цену. Кроме того, конфискованная недвижимость продаётся из-за неисполнения денежного обязательства, и стороны заинтересованы в скорейшем возврате долга, поэтому требуется снизить стоимость объекта, говорит юрист. Евгений Корчаго разделяет такую же точку зрения. Мало кто готов покупать недвижимость с повышенными рисками, за исключением профессиональных игроков, которые приобретают квартиры с большими скидками и затем перепродают их. Таким образом они делают эту недвижимость более рабочей, рассказывает он.